Tylko zamiana prawa „użytkowania wieczystego” w prawo „własności” skutecznie utrudni możliwość znalezienia luki prawnej, na podstawie której prawnicy byłych właścicieli niemieckich mogliby wnioskować o zwrot swych dawnych nieruchomości.

– Coraz częściej jestem pytany przez niemieckich adwokatów, jakie jest właściwie umocowanie prawne ludzi zamieszkujących dziś poniemieckie domy – mówi dr Bogdan Wrzochalski, radca w Departamencie Europy Ministerstwa Spraw Zagranicznych. – Na pewno znajdą się kolejni prawnicy, którzy będą chcieli znaleźć jakiś punkt zaczepienia dla wniosków kierowanych bądź to do sądów powszechnych w kraju i za granicą, bądź do Trybunału w Strasburgu. Lepiej więc dmuchać na zimne i nadać ludziom pełne prawo własności.

Minister sprawiedliwości Marek Sadowski przyznał niedawno w sejmie, że stare przedwojenne księgi wieczyste mają wartość dowodową w sprawach dotyczących nieruchomości. A więc kwestia jest otwarta...

NIEPOKOJĄCY WYROK

Przypomnijmy wyrok Trybunału Konstytucyjnego Niemiec z roku 1992, który dotyczył zgodności z niemiecką konstytucją polsko-niemieckiego traktatu granicznego z 1990 roku. Trybunał uznał w nim, że traktat graniczny nie ma wpływu na kwestię własności na byłych niemieckich terenach wschodnich. A więc nie zmusza niemieckich sądów ani innych władz do uznania za skuteczne polskich działań wywłaszczeniowych ani zrezygnowania z ich oceny.

– To jest jednak tylko wewnętrzne ustawodawstwo niemieckie, które nie może naruszać polskiego stanowiska w tej sprawie – stara się uspokajać Bogdan Wrzochalski.

Jeśli dodamy do tego, że ministrowie spraw zagranicznych Polski i Niemiec w listach uzupełniających do polsko-niemieckiego traktatu o dobrosąsiedzkich stosunkach, zawartego w dniu 17 czerwca 1991 roku, również potwierdzają stanowisko, że „niniejszy traktat nie zajmuje się sprawami majątkowymi”, sprawa staje się naprawdę poważna.

Powstawanie ewentualnych roszczeń niemieckich było przyczyną, dla której posłowie „Prawa i Sprawiedliwości” niedawno zgłosili projekt ustawy o całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego i przekształceniu dotychczasowych użytkowników we właścicieli. W myśl projektu ustawy prawo do przekształcenia będzie przysługiwało wszystkim osobom fizycznym i osobom prawnym z dniem wejścia w życie tej ustawy.

WŁASNOŚĆ ZA ROGATKAMI MIAST

– Na tzw. ziemiach odzyskanych użytkowanie wieczyste kończy się na rogatkach miast – mówi Jan Bielański, dyrektor Departamentu Gospodarki Ziemi i Infrastruktury Ministerstwa Rolnictwa. – Rolnicy, którzy przyjechali zza Buga na ziemie poniemieckie, dostali swoją ziemię na własność.

Minister Sadowski zapewnił podczas debaty sejmowej, że rząd odnosi się przychylnie do projektu autorstwa „PiS”. Minister warunkuje jednak poparcie projektu pozostawieniem w polskim prawodawstwie jakiejś formy użytkowania wieczystego.

– Użytkowanie wieczyste jest często dobrym sposobem na pozyskanie gruntu pod inwestycję – replikuje Jan Bielański. – Nie trzeba bowiem płacić od razu całej kwoty za działkę, nie trzeba inwestować wielkiego kapitału w grunt. Można spłacać działkę przez wiele lat, a w międzyczasie budować. To jest rozwiązanie „miastotwórcze”. Na początku trzeba zapłacić od 15 do 25 procent wartości działki, a resztę przez 99 lat użytkowania. Całkowita likwidacja użytkowania wieczystego w Polsce, tak jak mówi się w projekcie ustawy, nie byłaby dobrym rozwiązaniem. Samorządy straciłyby bowiem ogromny majątek.

Nie zgadzają się z tym projektodawcy ustawy z „PiS”. Twierdzą, że argument ten jest tylko na pozór prawdziwy.

– Firmy, które kupują ziemię pod budowę mieszkań czy domów, nie walczą o jej cenę, bo i tak płacą tylko 15 do 25 procent jej wartości – argumentuje poseł Piotr Krzywicki (PiS), reprezentant wnioskodawców w pracach nad projektem ustawy. – Później przerzucają pozostałą część opłat za użytkowanie na tych ludzi, którzy kupili od nich mieszkania. W taki sposób czyimi rękoma finansują zakup działki. Można zresztą kupić grunt na własność na raty, nie wprowadzając sztucznego prawa użytkowania. Wiele gmin sprzedaje działki na raty rozłożone na 10 lat.

GMINY CHĘTNE I NIECHĘTNE

Proces zamiany użytkowania wieczystego w prawo własności regulują trzy ustawy. Pierwsza, z roku 1997, umożliwia wykup prawa własności z bonifikatą. Późniejsze, z roku 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, oraz z roku 2003, o kształtowaniu ustroju rolnego – zapewniały przekształcenie użytkowania we własność bez składania żadnego wniosku, „z mocy prawa”, czyli bezpłatnie.

Niechętnie na przepisy ustaw, a właściwie ustawy z roku 2003, bo to ona jest obecnie podstawą prawną, patrzą niektóre samorządy, które opłaty za użytkowanie wieczyste traktują jako pewny i duży dochód swoich budżetów. Kilka z nich zaskarżyło zresztą obie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego.

Zupełnie inaczej podeszły do tego władze Iławy. Kierownik Wydziału Gospodarki Mieniem Komunalnym w iławskim urzędzie miejskim Wiesław Pieńczewski przypomina, że po wejściu w życie ustawy z 2001 roku, Rada Miejska Iławy natychmiast wzięła się za przygotowanie lokalnych rozwiązań w tej kwestii.

– W poprzedniej kadencji, w roku 2002, radni przyjęli uchwałę, która przy przekształcaniu nieruchomości w pełną własność ustaliła górny pułap bonifikaty na wysokości 80 procent – tłumaczy Pieńczewski. – Wielu zainteresowanych skorzystało z tej możliwości, ale nie wszyscy. Cześć postanowiła czekać na nową ustawę, która dawałaby pełną bezpłatność takiego przekształcenia.

Zielonego światła dla swoich mieszkańców nie daje np. gmina Węgorzewo, która skarżyła do Trybunału Konstytucyjnego obie ustawy uwłaszczeniowe – tę z roku 2001 oraz tę z roku 2003. W przypadku ustawy z roku 2001, Trybunał stwierdził, że nie wyda wyroku, skoro jest już nowa ustawa. Ale tę nową ustawę Węgorzewo również zaskarżyło.

– Sprawa dotyczy u nas około dwustu działek, dałoby to stratę do gminnej kasy około dwustu tysięcy złotych rocznie – tłumaczy niechęć gminy do wypełniania przepisów ustawy Joanna Kogut, sekretarz gminy Węgorzewo.

BYĆ STRONĄ W SPORZE

Czy warto dla tak niewielkiej kwoty narażać mieszkańców gminy na ewentualne stresy związane ze skomplikowaniem się sytuacji międzynarodowej?

Nie ulega wątpliwości, że w przypadku pojawienia się roszczenia do nieruchomości położonej, dajmy na to, w Iławie lub Suszu, prywatny właściciel będzie z dużo większą determinacją bronił swoich praw niż czyniłby to urzędnik gminny. Urzędnik reprezentujący właściciela, czyli gminę, przed sądem w sprawie dotyczącej użytkownika wieczystego, to nie jest zbyt komfortowa sytuacja dla człowieka, który od kilkudziesięciu lat mieszka w poniemieckim mieszkaniu lub gospodarstwie rolnym. Odbiera się mu prawo do aktywnego uczestnictwa w sporze. Sprowadza do roli biernego obserwatora, mimo że sprawa dotyczy jego najbardziej żywotnych interesów.

Trzeba mieć nadzieję, że zostanie to wzięte pod uwagę przy dalszych pracach nad usystematyzowaniem prawa dotyczącego przekształcania wieczystego w prawo własności.

Gminy, które są beneficjantami opłat z tytułu użytkowania, ze względu na ważny interes społeczny nie powinny blokować swoim mieszkańcom prawa do uzyskania statutu właścicieli.